Der Jahresabschluss 2023 der DFI Real Estate 4. GmbH & Co. KG zeigt eine finanzielle Situation, die von einer hohen Fremdfinanzierung und einem negativen Jahresergebnis geprägt ist. Hier sind die wichtigsten Punkte des Berichts zusammengefasst:
Bilanzanalyse
Aktiva
- Anlagevermögen: Das Anlagevermögen bleibt unverändert bei 22.475 EUR. Es besteht aus der Beteiligung an der DFI Real Estate Hof GmbH & Co. KG.
- Umlaufvermögen: Das Umlaufvermögen hat sich von 5,93 Millionen EUR im Vorjahr auf 7,37 Millionen EUR erhöht. Ein Großteil davon besteht aus Forderungen gegen verbundene Unternehmen.
- Nicht gedeckter Verlustanteil: Der Verlustanteil der Kommanditisten, der nicht durch Vermögenseinlagen gedeckt ist, hat sich erhöht und liegt nun bei 356.051,37 EUR (Vorjahr: 181.939,34 EUR).
Passiva
- Eigenkapital: Es wird kein Eigenkapital ausgewiesen, was auf eine vollständige Aufzehrung des Kapitals hinweist.
- Rückstellungen: Diese sind im Vergleich zum Vorjahr leicht von 16.550 EUR auf 11.329 EUR gesunken.
- Verbindlichkeiten: Die Verbindlichkeiten sind stark gestiegen und betragen nun 7,737 Millionen EUR (Vorjahr: 6,117 Millionen EUR). Davon entfallen 455.569 EUR auf Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern. Ein erheblicher Teil der Verbindlichkeiten besteht aus Darlehen mit Rangrücktrittsvereinbarungen.
Ertragslage
- Zinserträge: Die Zinserträge aus verbundenen Unternehmen sind signifikant gestiegen, von 375.847 EUR im Vorjahr auf 572.520 EUR.
- Zinsaufwendungen: Die Zinsaufwendungen haben sich ebenfalls erhöht und betragen 682.747 EUR (Vorjahr: 273.036 EUR). Dies deutet auf eine erhebliche Belastung durch Fremdfinanzierung hin.
- Sonstige betriebliche Aufwendungen: Diese sind deutlich gesunken, von 306.882 EUR im Jahr 2022 auf 63.947 EUR im Jahr 2023, was auf Kosteneinsparungen hinweisen könnte.
- Jahresfehlbetrag: Das Geschäftsjahr 2023 schloss mit einem Jahresfehlbetrag von 174.112 EUR ab (Vorjahr: 204.071 EUR). Dieser Fehlbetrag wurde auf den Kapitalkonten belastet.
Finanzierung und Liquidität
Die Gesellschaft ist bilanziell überschuldet, allerdings wurde der Jahresabschluss unter der Annahme der Unternehmensfortführung aufgestellt. Die Überschuldung wird durch Rangrücktritte von Darlehensverbindlichkeiten sowie Zinsverbindlichkeiten neutralisiert, was eine Fortführung der Geschäftstätigkeit ermöglicht.
Die Liquidität ist durch die steigenden Verbindlichkeiten und die erhöhten Zinskosten angespannt. Ein Großteil der Verbindlichkeiten (7,735 Millionen EUR) ist kurzfristig fällig, was das Risiko eines Liquiditätsengpasses erhöht.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Die Gesellschaft plant weitere Schwarmfinanzierungen im Rahmen der EU-Crowdfunding-Verordnung, um Kapital für zukünftige Projekte aufzunehmen. Zudem wurde eine Anleihe über 4 Millionen EUR mit der Engel & Völkers Capital AG zur Refinanzierung einer bestehenden Grundstücksfinanzierung vereinbart.
Fazit
Die DFI Real Estate 4. GmbH & Co. KG befindet sich in einer herausfordernden finanziellen Lage. Die Bilanz zeigt eine hohe Abhängigkeit von Fremdkapital und fehlendes Eigenkapital. Trotz dieser Schwierigkeiten wurde der Geschäftsbetrieb fortgeführt, gestützt durch Rangrücktritte von Darlehen. Die Gesellschaft versucht, durch Schwarmfinanzierungen und Anleihen weitere Kapitalquellen zu erschließen, um ihre Projekte zu finanzieren.
Für potenzielle Investoren stellt die Gesellschaft ein risikobehaftetes Investment dar, da die hohe Fremdfinanzierung und der fehlende Eigenkapitalpuffer ein erhebliches finanzielles Risiko bergen.